关于印发《杨建峰同志在全市物业管理工作会议上的讲话(要点)》的通知

 

 

沧建201269

 

 

沧州市住房和城乡建设局

关于印发《杨建峰同志在全市物业管理工作

会议上的讲话(要点)》的通知

 

各县(市、区)住建局(房管局)、建设局,机关相关科室、属属有关单位:

现将市住建局党委书记、局长杨建峰同志在全市物业管理工作会议上的讲话(要点)印发给你们,请结合实际,认真学习领会,抓好贯彻落实。贯彻落实情况书面报市住建局办公室。

联系电话:8698613

    真:8698269

                                     

 

O一二年四月十九日

在全市物业管理工作会议上的讲话(要点)

市住建局党委书记、局长 杨建峰

 

今年以来,全市上下提倡少开大会、多干实事。召开这样一个专项会议,就是因为这个会是不得不开的会,也是必须认真贯彻落实的会。下面,我讲三点意见:

一、提高认识,切实增强责任感和紧迫感

物业管理是城市管理的一项重要内容,是社会广泛关注的热点、焦点。我们必须站在提升全市居民幸福感、维护社会稳定的高度,充分认识物业管理工作的重要性。

(一)做好物业管理工作具有重要社会意义和经济意义

第一,物业管理是现代城市管理的重要组成部分。完善和发展城市功能,维持城市的运转,需要投入相应的人力、物力、财力进行管理。物业管理就是要建立与城市设施这一“硬环境”相适应的管理服务“软环境”。物业管理工作者实际上也是城市的管理者。

第二,良好的物业服务关系是构建和谐社会的一项重要内容。物业管理好坏,业主是否满意,直接影响到社区稳定乃至整个社会的稳定。作为社区管理和服务的主体,物业服务企业在提高人们居住质量和生活质量的同时,也承担着居住区精神文明建设的重任。

第三,发展物业管理是优化产业结构的重要手段。业主缴纳与服务相对等的费用,物业行业、服务人员获取劳动报酬,是合理调整社会财富再分配的重要手段。这是物业服务行业存在和发展最重要的经济基础。我市物业管理吸纳了大量企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力和部队复转军人,这对缓解产业结构调整中的就业压力具有重要作用。

第四,提升物业管理水平是促进房地产业健康、快速发展的有力保障。作为房地产业的一个管理环节,物业管理对房地产保值、增值具有重大影响,抓好物业管理对于促进房地产行业的发展具有重要作用。

(二)认真剖析当前物业管理中的不足

第一,管理体制不顺。主要体现在两点:一是市、县两级住建局的物业管理职责不清晰,特别是在市区,市住建局参与或直接行使具体管理工作,真正在一线面对各类物业矛盾纠纷、掌握一手情况的区住建局,却没有真正发挥作用。二是个别县(市、区)住建局,还没有理顺与规划、城管、公安以及供水、供电、供热、供气等相关职能部门的关系,没有形成协调联动的物业管理机制,总是不能顺畅、及时地解决物业问题。

第二,物业行政管理力度不够。一是管理力量不足,有的县(市)甚至无专门机构、无专业人员、无工作经费。二是人员素质不高,专业水平不够,对物业相关政策、法规不熟悉、甚至不了解。三是对管理中存在的问题缺乏相应的措施,没有系统完善的制度和成熟的管理手段。

第三,物业服务水平较低,服务行为不够规范。从业人员很多是转制、转岗、转业及农村进城务工人员,服务意识、专业技能还有待提高。物业企业管理还需加强。

第四,物业服务缺乏市场竞争机制。全市95%以上的物业企业隶属于开发公司,或与开发公司存在一定从属关系,不能遵循市场规律,缺乏竞争意识、责任意识和独立经营能力,造成整个市场无法通过优胜劣汰,实现社会资源的合理分配。

第五,物业收费标准低、收费率低是现阶段制约物业行业发展的一个根源。目前物业服务收费还在执行2005年制定的标准,全市235家物业服务企业有129家亏损。亏损企业依靠减少人员和降低人工费来降低成本,或靠母公司的补贴维持生存。从而产生了服务人员素质下降、服务质量下滑、收费率降低的恶性循环。

第六,老旧小区是物业管理的薄弱区域。老旧小区普遍存在规划设计缺乏前瞻性,停车位、安全监控等配套设施不齐全,没有归集维修资金或维修资金已基本用完等问题。同时,无物业管理的住宅小区基本由居委会代管,物业维护问题日益突出。

第七,开发建设单位遗留问题形成大量的物业管理隐患。开发商不按规定标准配备物业管理设施,不按要求对公共部位进行移交查验、移交建设资料,在保修期内不及时担负维修责任等行为普遍存在。

第八,业主物业服务消费理念不成熟,小区自治机构不完善。一些业主还没有建立“买房是投资,住房是消费,产权归己、维修自理”的观念。同时,业主委员会的自律、沟通作用没有充分发挥。

二、抓重点、解难题,推动全市物业管理出特色、上水平

物业管理工作是2012年住建工作的重点和亮点。2012年全市物业管理工作的思路是:以完善管理体制、提高服务水平为目标,把“规范物业管理,创建宜居小区”活动作为抓手,理顺各方主体关系,强化行政监管。引入市场机制,做强物业企业。化解矛盾,破解难题,形成制度完善、管理规范、竞争有序的物业管理模式。主要经济指标要确保实现两个“100%”,即:新建小区专业物业覆盖率100%,新建小区住宅专项维修资金缴存率100%

(一)理顺各方主体关系,建立健全物业管理体制

只有体制理顺了,才能从根本上破解物业发展的瓶颈,实现物业管理、服务和经营的科学发展。

第一,要理顺市、县两级物业主管部门关系,完善物业行政管理机制。各县(市、区)住建部门要抓紧向本级政府汇报,争取支持,充分发挥法律、法规赋予的职能和作用,尽快理顺与街道办事处、乡镇人民政府的物业监管职能。要尽快完善物业管理机构,做到工作人员、办公地点、办公设施、办公经费、工作制度“五到位”。今年开始,沧州市区物业管理的行政职能将依法下放到各区主管部门,请各区主管部门,将相关职权迅速下放到街道办事处及社区居委会。今后,市住建局将主要行使对全市物业行业管理的行政监管和业务指导,起督促、协调和服务作用;各县(市、区)、特别是市区的运河区、新华区、开发区、高新区要做好具体领导、组织协调和监督管理工作。

第二,要处理好住建局与物业管理相关部门的关系,形成齐抓共管的良好局面。各县(市、区)住建局要增强大局意识,与规划、城管、公安、环卫以及供水、排水、供暖、供气等单位加强联系、交流与协作,按照各自职能,明确工作职责,形成各负其责、协同推进的工作格局。

第三,要处理好开发建设与后期管理的关系,解决开发建设的遗留问题。各县(市、区)住建局或房管局要明确界定房产开发与物业管理交接的各个节点,以及开发建设单位、物业服务企业、业主等各方主体责任。要对小区配建物业管理用房、共用部位设施配套、公建配套情况,以及开发建设单位选聘物业服务企业、物业档案移交、维修资金归集等情况进行监督检查,依法查处和纠正违规行为。开发建设单位必须设定开发住房保修期,在商品房销售合同中载明并承担相应的保修责任。今年开始,全市将逐步试行保修金制度,由物业管理行政部门对房屋质量保证金进行监管。

(二)规范物业服务收费,加快建立“质价相符”的物业服务长效机制

市住建局协同物价部门,正在对物业服务收费项目和成本构成进行核算,制定新的《住宅小区物业服务等级标准和收费等级标准》,出台与服务等级相适应的政府指导价格。同时,请各县(市、区)住建局进一步规范企业行为,监督引导物业服务企业按照指导价格,明确服务项目,确定服务等级和收费标准,推行明码标价的公示收费制度。全市将进一步推行“服务标准化、收费公开化、质价相符”的物业服务,杜绝多收费、少服务的侵害业主行为,和高级别服务、低级别收费的恶意竞争行为。

(三)强化整顿检查,加大监督执法力度

市住建局将进一步完善考核评议办法,从机构设置、人员配备、政策制定执行、违规行为查处、维修资金归集、管理和使用、基础档案管理等方面,强化对各县(市、区)住建局的监督和指导。

各县(市、区)住建局要加大对物业服务企业监督检查和市场整顿力度,严肃查处不履行物业服务合同、无资质从事物业服务、擅自改变管理区域内的公共建筑和共用设施用途、擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营、侵占损坏共用部位、绿化带改建车位等违法违规行为。同时,要建立健全物业服务企业诚信和经理人信用考核制度,对考核不达标的物业服务企业,降低或注销资质。

(四)加强旧住宅小区的治理和改善,扶持旧小区物业管理工作

大力开展旧住宅小区改善工程,完善旧小区公共配套设施,改变旧小区脏乱差的状况。对改造后具备物业管理条件的旧住宅小区,由乡镇政府、街道办事处和居民委员会组织指导成立业主大会、选举业主委员会,并选聘物业服务企业进行管理;对不完全具备物业管理条件的小区,由社区居委会牵头,组建物业服务队伍,落实基础性自助式管理;对个别不能形成小区的住宅楼,可以采取“自我管理”模式,由社区负责组织居民开展简单的保洁服务和公共设施维护。

(五)规范住宅专项维修资金的归集、管理和使用

2012年起,各县(市)一律停止开发商代收、代缴维修资金,改由业主直接向各县(市)住建局缴存。进一步完善专项维修资金管理平台,各县(市)要全部实现“三统一”,即:统一使用市区维修资金管理平台,推进住宅专项维修资金信息管理系统在全市联网;统一全市维修资金会计科目和核算方法,对维修资金进行管理、核算,一律执行市财政局、市住建局联合出台的《沧州市住宅专项维修资金会计科目及核算办法(试行)》;统一维修资金管理部门的经费开支渠道,人员、设备支出列入财政一般预算,管理经费在维修资金增值收益中列支。

(六)引入市场机制,建立更加科学的物业服务模式

严格落实住建部《前期物业管理招投标管理暂行办法》,建立规范的一级市场、也就是开发建设单位选聘物业服务企业的招投标制度,在此基础上,逐步引导建立二级市场、也就是业主大会选聘物业服务企业的招投标制度。培育、组建物业招投标专业代理机构。对物业服务项目严格实行招投标和议标审批,对达到一定规模的住宅物业,积极推进公开招投标;对规模较小的住宅物业协议招标实行监督,不断提高新建物业的招投标比例和公开招投标比重。推动房地产开发与物业服务的分离,打破原有的“谁开发、谁管理”的模式,推动物业服务企业的优胜劣汰。

(七)加快扶持引导,促进物业企业做大做强

通过扶持一批企业,带动行业整体水平提升。市区要制定重点企业扶持计划,力争两年内发展一家以上一级资质企业;各县(市、区)也要确定扶持重点,年内发展一批二级资质企业。要大力实施“典型带动”,树立典型物业管理示范项目,推广先进物业服务经验,进一步提高物业服务质量。

三、发挥各方主体作用,确保物业管理工作落到实处

(一)充分发挥住建局的行政管理作用,加强行业指导和服务。各县(市、区)住建部门和房管部门要切实将物业管理作为提升城市管理水平、维护社会稳定的一项重要工作抓实抓好。一要通过政策支持、技术帮扶,为物业服务企业排忧解难,为物业行业发展创造有利条件。二要带着感情去处理群众反映的问题,努力化解矛盾,确保社会稳定三要多学习、多思考、多研究,站在提升物业行业水平的高度,破解体制上、服务上、发展中的难题。做物业管理工作,要有耐心、有细心、有公道心、有责任心,认真调研、多方协调,才能争取群众的认可。

(二)充分发挥物业管理协会行业组织作用,有效推动物业管理行业的发展。一是建立物业管理专家委员会、评标专家库,造就一批本土物业管理专家和高级人才。二是探索建立物业管理纠纷调处新途径,将物业矛盾纠纷调解和司法调解有机结合,通过仲裁机构解决物业服务纠纷。三是组织开展多种形式的业务培训,不断提升从业人员的素质。

(三)充分发挥业主大会和业主委员会的作用,强化业主自律意识。一是要加大业主大会和业主委员会的组建力度。各级住建局要积极协调乡镇政府、街道办事处、居民委员会,共同引导小区成立业主大会、组建业主委员会,监督指导业主委员会建立健全规章制度,促进业主委员会主动开展工作。二是要强化业主的权利意识和自治意识,通过宣传引导,让业主充分行使对业主委员会和物业企业的监督权,物业企业应当自觉接受监督。业主委员会要严格遵守《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》的有关规定,规范开展工作。三是要强化业主的责任意识和自律意识,加强物业管理政策法规宣传,为物业管理行业发展营造良好的舆论氛围。

 

 

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